A mais poderosa arma do inquilino

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Os três princípios básicos do Direito Romano são: honestere vivere (viver honestamente), alterum non laedere (não prejudicar ninguém) e suum cuique tribuere (dê a cada um o que lhe é devido).

Roma era uma sociedade pagã, mas nem por isso hesitou em nos legar três princípios perfeitos para a boa convivência social, os quais seriam adotados e aperfeiçoados pela fé, esperança e caridade cristãs:

A diferença verdadeira entre o paganismo e o cristianismo está perfeitamente condensada na diferença entre as virtudes pagãs, ou naturais, e aquelas três virtudes do cristianismo que a Igreja de Roma chama de virtudes teologais.  As virtudes pagãs ou racionais são justiça e temperança, e o cristianismo as adotou.  As três virtudes místicas que o cristianismo não adotou, mas inventou, são fé, esperança e caridade.” (CHESTERTON, G.K., “Hereges”, Editora Ecclesiae, Campinas, 2014, p. 166) [GRIFAMOS]

Esses três princípios do Direito Romano foram dilapidados quase que inteiramente por nossa ordem jurídica contemporânea.  Porém, ainda restam estatutos legais que primam por defender o “bom direito”, o que é o caso da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Tal lei, sancionada durante o Governo Collor, evidencia-se como justa, adequada e razoável pela estabilidade de seus dispositivos durante 27 (vinte e sete) anos.  A Lei do Inquilinato veio em socorro dos mais necessitados, que comumente caem vítimas da especulação imobiliária.

A experiência demonstra que, nas relações locatícias, a regra é a vulnerabilidade do locatário, que normalmente só recorre à locação em razão do enorme déficit habitacional em nosso país, decorrente dos elevadíssimos preços exigidos para a aquisição de um imóvel, sendo invariavelmente empurrados para as locações como única alternativa legitimamente cidadã.

Lamentavelmente, vivenciamos tempos difíceis.  Nesses tempos atuais, não há mais vivência dos princípios do “bom direito”, mas um mundo imerso no egoísmo; onde “o homem é o lobo do homem”; um mundo alheio à regra de ouro cristã: “não fazer ao próximo aquilo que você não gostaria que lhe fosse feito”, e o proveito de oportunidades acaba convertendo-se tipicamente em trapaça.

Neste estado de coisas é plenamente justificável que o locatário municie-se de armas legítimas para escudar-se de injustiças, que, não raro, expressam-se em condutas da parte em regra mais poderosa: o locador.  Para maior equilíbrio nas relações locatícias, o locatário conta com notável instrumento de defesa de abusos praticados pelo locador ou mandatário seu, qual seja: o artigo 43 da Lei do Inquilinato, cuja redação é a seguinte:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

 I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

Diante da redação do dispositivo legal supra, a cobrança de taxas não autorizadas configura burla ao contrato de locação e tipifica a prática do delito do artigo 43 da Lei do Inquilinato.

Colhemos aqui os comentários do insigne jurista Silvio de Salvo Venosa sobre o referido dispositivo legal:

Tipificará a infração, por exemplo, a exigência de despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X), cuja obrigação de pagamento é do locador.  O recibo é prova contundente da infração, mas não a única.  Já se decidiu, a respeito, que constitui contravenção a cobrança do inquilino de taxa de renovação de contrato de locação (RT 630/312).  Configura também a contravenção a cobrança, pelo responsável da imobiliária, do pretenso locatário, de uma taxa a título de informações pessoais (JTACRIM-SP 85/86), ou a cobrança, pelo administrador ou locador de imóvel de “taxa de expediente” (RT 611/375), assim como de taxa de intermediação da locação (RT 613/324, 601/344).”

Sujeito ativo das três formas de contravenção da lei pode ser não só o locador, mas também seus mandatários e prepostos, porque a exigência do pagamento indevido pode partir desses últimos (JTACRIM-SP 86/88).  Pune-se a ganância do locador inescrupuloso.” (VENOSA, Silvio de Salvo, “Lei do Inquilinato Comentada”, 12ª Ed., Editora Atlas, São Paulo, 2013, p. 194) [GRIFAMOS]

Assim, à guisa do exposto, concluímos que a cobrança de taxa para levantamento de dados cadastrais do pretenso locatário, prática que vem se tornando corriqueira na cidade do Rio de Janeiro, é abusiva e configura o ilícito penal em apreço.  Não à toa, é carreada ao locador, e não ao locatário, por expressa disposição legal (artigo 22, inciso VII da Lei do Inquilinato).

Ora, se o locador duvida da idoneidade do pretendente à locação, que pague o preço de sua incredulidade.  O seu direito de nutrir ceticismo não pode chegar ao ponto de criar ônus ao candidato à locação!

Ressalte-se que nem mesmo por expressa previsão em contrato tais taxas podem ser carreadas ao locatário sem violação à lei, uma vez que o artigo 22 da Lei do Inquilinato consubstancia-se em norma de ordem pública, isto é, impassível de flexibilização pelas partes contratantes.  Estamos, pois, diante de um ato nulo (cf. artigo 166, inciso II do Código Civil), impassível de convalidação, conforme preceitua o artigo 2.035, parágrafo único do Código Civil.

PROCEDIMENTO

Naturalmente, como o Direito não assiste àqueles que dormem, a pretensão punitiva mediante ação penal pública, que, neste caso, é titularizada pelo Ministério Público, prescreverá em 03 (três) anos contados da cobrança indevida.

Bastará ao locatário prejudicado, durante o prazo apontado supra, dar conhecimento do fato na delegacia da circunscrição de sua residência (“notitia criminis”), a fim de que a autoridade policial se encarregue de investigar os responsáveis pela infração penal, e colher os elementos necessários para que o Ministério Público tome as providências cabíveis.

Necessário frisar que o dispositivo aqui invocado aplica-se a todo tipo de locação: residencial, por temporada ou não-residencial, exceto, é claro, os imóveis rurais, que não são objeto da Lei do Inquilinato (cf. artigo 1º).

As contravenções são punidas com prisão simples ou multa.  Cabe ao juiz escolher a punição.  No caso de aplicação da pena de multa, com a responsabilização dos agentes após o trânsito em julgado da ação penal, caberá ao Ministério Público promover a execução da multa em autos apartados.  Porém, como a sentença penal condenatória é título executivo, o locatário possui legitimidade concorrente, colocando-se na posição de credor, enquanto o condenado é colocado na posição de devedor (artigo 783 do Código de Processo Civil).

Todavia, o fato de o artigo 43 caput da Lei do Inquilinato impor, em caráter alternativo, a multa de “três a doze meses do valor do último aluguel atualizado”, não significará que tal importância será recebida pelo locatário de uma só vez.  O condenado poderá beneficiar-se de parcelamento, nos termos do artigo 50 do Código Penal e do artigo 169 da Lei de Execuções Penais.

Oportuno ressaltar, ainda, que tal multa não ostenta natureza ressarcitória, mas sancionatória.  Assim, nada obsta que o locatário prejudicado, em ação autônoma no juízo cível, formule um pedido de natureza indenizatória (“reparação de danos”) pelos mesmos fatos objeto da sanção penal.  Obviamente, para que tal ação possa prosperar, deverá o locatário demonstrar circunstanciadamente as “perdas e danos” das quais foi vítima.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Não obstante entendimentos em sentido diverso, esposamos a tese de que as taxas de emissão de boleto bancário, comumente cobradas pela imobiliária ao locatário, embora pouco expressivas, circunscrevem-se no gênero “taxas de intermediação de locação” (artigo 22, inciso VII da Lei do Inquilinato), sendo ilegais e figurando igualmente como contravenção penal, do ponto de vista locatício.

Para além da sua exorbitância na lei das locações, ao serem cobradas e devidamente pagas, estabelecem um elo de genuína prestação de serviço entre os envolvidos, estando tal relação sob a égide do Código de Defesa do Consumidor (CDC).  Cobradas sem prévio consentimento do consumidor locatário, configuram “prática abusiva” por expressa disposição legal (artigo 39, inciso III do CDC).

No Estado do Rio de Janeiro, com ou sem consentimento do consumidor, necessário ressaltar, a cobrança de “taxa de emissão de boleto bancário” foi expressamente proibida pela Lei Estadual nº 4549, de 06 de maio de 2005.

Desta forma, embora não incidam as disposições do CDC entre o locatário e a pessoa do locador, o mesmo não se pode dizer, nestas condições, quanto às relações entre locatário e a imobiliária mandatária, enquadrando as duas partes, respectivamente, na conceituação de “consumidor” (artigo 2º) e de “fornecedor” (artigo 3º).

Desta forma, com a cobrança de “taxas de intermediação” na relação locatícia, passa o inquilino a beneficiar-se de todos os direitos enquanto consumidor em face da imobiliária contratada pelo locador, entre os quais a prescrição qüinqüenal para reparação de danos na prestação de serviços (cf. artigo 27).

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